我国土地有偿出让制度实施近40年，首批出让土地陆续进入临期阶段，2026年广州、上海等地已相继出台土地续期新规，政策窗口正式打开。近日，戴德梁行举办“存量时代的商业资产新逻辑”研讨会，聚焦土地续期政策、零售物业投资及商业运营等热点，解析政策窗口期下的资产价值重构逻辑。
土地续期重构资产定价底层逻辑
对于土地续期政策窗口的开启，戴德梁行广州估价及顾问服务部主管及董事何肇烜表示，有三大因素推动续期政策的加速落地：一是土地临期现象集中显现，处置需求迫切；二是REITs市场发展倒逼，商业项目40年使用年限扣除开发、培育期后剩余年限大幅缩短，估值承压明显，完成续期后可直接改善底层资产收益预期；三是法律基础逐步完善，相关试点已纳入国家“十五五”规划，推进路径清晰。
何肇烜认为，在现有估值模型下，土地续期可显著延长不动产交易窗口期。业主应将续期视为资产价值再确认的机遇而非额外成本。以30年末续期20年为例，土地续期后资产估值大幅提升，有望在扣除续期成本后仍有一定的增值空间。参考一线城市商办项目5%—5.5%的折现率、1%—2%的NOI年增速，续期20年有望带来50%—60%的估值提升。
实盘开户配资服务从天津大悦城续期案例来看，通过重新出让40年土地使用年期后，估值近65亿元，较之前增值约10亿元；业内估算其续期实际成本有机会低于10亿元，并在后续有望通过“续期+发行REITs”路径锁定增值收益、打通退出通道。建议业主需从增值账、成本账、收益账三个维度研判续期经济性，依托市场认可的专业评估模型精准分析收益空间，支撑后续谈判及签约。
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从广州市场来看，2026年上半年广州大宗物业投资市场活跃度显著回升，共录得15笔成交，交易总额约93亿元，已超过2025年全年总额。内资买家占比超七成，为市场绝对主力；投资型交易占主导，民营企业及私人投资者贡献六成交易。业态方面，办公及研发办公物业成交最活跃，占总交易额48.7%，其中云虎科技购置番禺研发办公物业是上半年唯一一宗自用型交易，反映出数字经济相关企业自用配置需求持续释放。此外，2宗数据中心资产成交落地，数字基建核心资产持续获得机构投资者认可。
戴德梁行华中区及广州资本市场部主管及董事布丽斯展望后市表示股票配资风险警示，低利率环境下央国企将持续布局优质核心资产，AI、高端制造等高景气赛道企业总部升级、场地购置等自用需求逐步释放。随着公募REITs扩容政策落地，公寓、酒店、零售商业等符合REITs底层资产要求的物业，有望持续受到投资者关注。
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